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存量房(二手房)交易风险提示
日期: 2014-7-8 16:11:17     来源:      阅读:3952次

     目前,房地产存量房(二手房)市场上存在着一些无证交易、交易双方仅签订转让协议(或经公正)相关证件交由买方保存、多次交易未办理转移登记手续等情况,买卖房屋纠纷时有发生。为维护房地产交易市场正常秩序,保障交易双方合法权益,我局根据《物权法》、《房屋登记办法》、《城市房地产转让管理规定》等相关法律、法规做出如下风险提示:

    一、《物权法》第六条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记;第九条:规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力;第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。《房屋登记办法》第五条规定房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据;第二十六条规定房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。《城市房地产转让管理规定》第七条规定:房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。

    二、房地产无证交易时,由于无法确保转让方(卖方)取得房屋所有权的合法性,从而导致受让方(买方)的合法权益无法得到保障。

    三、房地产交易双方仅签订转让协议(或经公证),相关证件交由买方保存,未办理房屋转移登记手续,可能会导致以下损害双方当事人权益的情况:

    (一)房屋登记簿记载的权利人仍为卖方所有,卖方可通过遗失补证的方式,重新补发《房地产权证》,原《房地产权证》自然作废。

    (二)房屋登记簿记载的权利人仍为卖方所有,因卖方原因,会导致该交易房地产被查封或做出其他限制。

    (三)房屋登记簿记载的权利人仍为卖方所有,导致卖方再次购房时因名下已有房屋登记,无法购房或增加税费负担。

    (四)房地产交易双方长期不办理转移登记手续,因卖方失联,会导致后期无法办理房屋转移登记。

    (五)房地产交易双方长期不办理转移登记手续,因卖方权利人发生变化(如产权人或共有人去世),须明确原房屋权利合法继承后,方可再办理房屋转移登记。

    (六)房地产交易双方长期不办理转移登记手续,因税务登记机关按申报纳税时房地产市场价作为计税依据,从而导致交易双方税负增加。

    四、房地产经多次交易未办理转移登记手续,其中任何一个环节出现上述第三种情形时,都会导致交易双方合法权益得不到保障。

 

二手房交易提醒:

    一、核实卖方的身份信息,如卖方委托他人卖房及代为办理转移登记手续,须提供经过公证的授权委托书。

    二、交易双方共同到房产地交易中心核查房屋登记簿信息,查询房屋权利人有无共有情况,房屋权利有无查封或抵押等限制信息。如房屋权利人为共有,须其他共有人书面同意;如房屋已被抵押,则须卖方提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

    三、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在转让时须按成本价补足费用,方可交易。

    四、实地核实房屋有无租赁情况,如房屋已出租,则须卖房人提供承租人放弃优先购买权的书面意见。

    五、房地产交易双方在交易完成后,应及时到霍邱县房地产交易中心办理房地产转移登记手续,以免后期产生纠纷。

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